델봉하우

이사철이 된 지금, 아파트 가긴 전세가격이 너무 비싸 상대적으로 저렴한 빌라를 구해야 할 수 있습니다. 게다가 최근엔 전세사기 문제도 커지고 있습니다. 하지만 사회 초년생이거나, 부동산과 익숙하지 않은 분들에겐 여전히 부동산 방문하는 것도 무섭고, 부동산 사장님께 휩쓸려 덜컥 계약 하곤 합니다. 이번 글에선 전세사기를 피하기 위해 빌라왕 사기 수법도 함께 알아보려고 합니다.

1. 전세 사기, 그리고 빌라왕이 나오게 된 이유

가장 먼저, 빌라 왕을 알기 전, 전세사기 라는 말이 왜 나왔을까요?

전세 제도가 있는 한국에서 들을 수 있는 단어 입니다. ‘전세’ 라는 구조는 보증금은 매달 내는 월세 대신, 목돈을 집주인에게 주고 일정한 기간 전세 계약을 하는 방식 입니다.

• 월세 : 월세 계약은 거주기간동안 소액의 보증금과, 매 월 월세를 집주인에게 입금하는 방식
  • 예시 – 보증금 1000만원, 월세 50만원 이라면
    목돈 1000만원을 계약 시작일 날 입금하고, 매 달 50만원의 월세를 입금 합니다.
• 전세 : 전세 계약은 거주기간 동안, 월세 대신 월세만큼의 이자를 받을 수 있는 보증금을 집주인에게 입금하는 방식
  • 전세 1억 이라면, 계약서상의 임대차 계약일 날 보증금을 집주인에게 입금 합니다.
  • 전세금 보증금액이 월세 보증금보다 비싼 이유는, 집주인이 목돈을 받아 은행에 예치했을 때 받는 이자가 월세만큼 나와야 하기 때문에 큰 돈이 들어 갑니다.

계약 기간이 끝날 때 집주인은 임차인에게 전세금을 바로 돌려주어야 합니다. 집주인이 받은 돈을 잘 통장에 넣어두었다가 그대로 돌려주면 상황은 좋습니다. 그렇지만 전세금은 집주인에게도 목돈이다보니 이 돈을 활용해 집을 사는데 활용하거나, 다른 투자 수단으로 활용하게 되죠. 만약 계약 종료 시점에 돌려줄 돈이 없다면, 계약을 지키지 않아 문제가 됩니다. 그렇게 되면 임차인의 입장에서 큰 돈인 ‘보증금’ 을 잃게 됩니다.

여기서 빌라 사기의 빌라 왕의 경우, 주인 한 사람이 수 십채 부터 수 천채 까지의 빌라를 소유한 사람입니다. 여기서 문제가 되는건, 보통 여러채의 빌라를 투자하게 될 때 자산가가 아닐 경우, 첫 번째 집을 사게 될 땐 자신의 돈으로 사게 되더라도, 다음 집 부턴 전세 계약금을 받은 목돈을 활용해 집을 사곤 합니다.

그래서 만약, 여러 명의 전세입자가 돈을 돌려달라고 했을 때 집주인은 한 번에 목돈이 없어 돌려줄 돈이 없게 되면서 전세입자들이 돈을 받지 못하게 됩니다. 또한, 각 전세입자들 중엔 개인이 직접 모은 돈을 전세금으로 쓰기도 하고, 은행에 대출을 받아 전세금을 쓰기도 합니다.

만약 여러명의 전세금, 수억 에서 수백억 까지 하는 금액을 돌려주지 못하게 된다면, 나라 경제에도 안좋은 영향을 미치게 됩니다.

2. 빌라 왕들은 어떤 특징이 있을까?

집주인을 볼 수 없거나, 연락을 대리인하고만 한다

보통 빌라 왕들은 여러채의 집을 소유하기 때문에 건물을 직접 소유할 수도 있지만. 다른 사람의 명의를 빌리기도 합니다. 따라서 실제 집주인이 등기부등본상의 집주인이 아닐 수 있죠. 그래서 부동산 혹은 대리인이 집주인 대신 계약하는 자리에 나오기도 합니다. 이 과정에서, 보증금을 중간에 가로챌 수 있고, 심할 경우 하나의 집을 다른 사람과 이중 계약을 하기도 합니다. 따라서, 집주인과 직접 계약을 하거나 집주인의 인감과 대리인 동의서를 함께 확인해야합니다.

전세가와 매매가 차이가 크지 않거나, 비슷할 경우

보통 집주인들이 집을 사게 될 때, 직접 지불하거나 대출을 받아야 합니다. 하지만 실제 집에 거주하지 않을 경우, 전세금을 활용해 대출을 미리 갚아버리거나 매매계약을 하기도 합니다.
예를 들어서 집주인이 1,000만원 밖에 없는데 1억원 짜리 집을 구입한다고 가정해 봅니다. 남은 9,000만원을 대출등을 이용해서 채워야 하지만 대출 이자 등의 문제를 피하기 위해 전세입자를 9,000만원 보증금으로 구해 전세입자의 전세금을 활용해 집을 구하곤 합니다.
빌라왕의 경우 이러한 방식으로 소액으로 여러채의 집을 분산해 갖게 되는 경우 입니다.
이럴 경우, 전세가가 매매가가 너무 차이가 적을 땐 잘 고민해 보고, 주변 전세 시세 대비 적정한지 . 그리고 보증보험등이 가능한지등을 따져보고 계약해야 합니다.

집주인이 신탁회사와 계약한 경우

• 집주인은 빌라를 구하기 위해 은행이나 신탁회사에서 돈을 빌리기도 합니다. 만약 신탁회사에 돈을 빌리게될 경우, 빌라를 신탁회사에 맡기고(담보로 설정) 돈을 빌리게 됩니다. 따라서 이런 빌라와 계약을 할 때 신탁회사 동의 없이 집주인과만 계약하게 될 경우, 계약이 무효 처리가 될 수 있습니다. 집주인이 신탁회사에 돈을 빌린 정보를 숨긴 채 계약을 하게 됩니다. 이 때 집주인이 돈을 갚지 않거나, 신탁회사에서 빌라를 팔 수도 있죠. 그렇게 되면 전세금을 잃을 수 있기 때문에 조심해야 합니다.
  
  이러한 경우엔, 꼭 부동산을 보러 다녀왔다면, 계약하기 전에 직접 등기부 등본을 확인해야 합니다.
  등기부 등본은 스마트폰 앱인 ‘인터넷 등기소’ 앱을 활용해 꼭 활용해 보아야 합니다.
  등본을 통해 몇 백원의 비용이 들지만 몇 천만원, 몇 억을 잃는 문제를 사전에 피할 수 있기 때문에 꼭 확인해 보아야 합니다.

3. 전세사기를 피하기 위한 장치들

전세사기를 피하려면, 바로 빌라왕의 특징을 잘 생각해 보면 됩니다. 1. 임대인이 진짜 주인이고 소통할 수 있는지, 2. 전세 가격은 적정한지, 3. 임대인이 세금을 잘 납부하고 있는지, 그리고 4. 전세계약 후 문제 발생 전 돈을 지킬 수 있는 방법들을 알아야 합니다.

그럼, 자세히 알아볼까요?

명의만 임대인인지 진짜 주인인지 확인 하기

1. 계약을 할 때 집주인을 꼭 확인 해야 합니다. 집주인과 직접 계약하면 좋지만 시간이 맞지 않아 집주인을 만나기 어려울 경우 등기부 등본상의 집주인 정보 / 집주인의 신분증 정보 / 그리고 대리인이 하게 될 경우 인감 증명서 및 대리인 확인서 등의 서류들을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
2. 또한 집의 소유권이 신탁회사에 넘어갔는지도 제대로 살펴봐야 합니다.

내가 계약한 전세 가격이 집 대비 비싼지 확인하기

• 전세 계약을 할 땐 꼭, 집의 매매 가격과 전세 가격을 체크 한 후 계약을 해야 합니다. 바로 매매 가격과 비교해서 전세 가격이 80% 이상인지?, 혹은 내가 전세계약할 집이 매매가격보다 전세가격이 비싼지? 등도 따져봐야 합니다.
  
  많은 사람들이 하는 실수가 주변 평균 전세 가격을 파악하지 않은채 처음 방문한 부동산에서 첫음 본 집을 바로 계약하는 것입니다. 또, 집의 실제 매매 가격은 찾아보지 않고 전세 가격만 확인 후 계약을 하는 경우도 있습니다. 그렇게 되면 전세가 비싼지 아닌지 파악하지 못 한 채 계약을 하게 되는 것이죠.

• 전세가격의 평균을 알기 위해선 첫 번째로 네이버 부동산 앱을 통해 주변집들의 전세 가격을 찾아 보시는 겁니다. 두 번째는 처음 하는 분들에게 많이 힘든 부분이지만, 부동산을 적어도 3군데는 방문해야 하며, 각 부동산 사장님한테도 적어도 3개의 집을 소개 부탁해야 합니다. 그렇게 되면 신축, 구축, 위치 등에 따라서 자연스럽게 내가 구하는 지역의 집 의 전세 시세가 터무니 없이 싼지, 비싼지 등을 생각해 볼 수 있습니다.
  
  *간속 부동산 사장님께서 신축만 보여주려고 하실수도 있습니다. 이 땐, 5년 된 준신축, 혹은 구축도 함께 보여달라고 요청 해보세요.

• 빌라의 경우 매매가격을 쉽게 알기 어렵기 때문에 부동산 사장님께 한번씩 물어보셔야 합니다. 혹은 물어보기 무섭다면 집품, 네이버 부동산, 디스코 등 빌라에 대한 거래 이력을 쉽게 조회할 수 있는 앱을 통해 찾아보셔야 합니다.
  만약 내가 살 집이 신축이라면, 주변의 2~3년차 된 준신축 빌라의 매매 가격도 함께 알아보는것도 방법입니다.

임대인이 세금을 잘 납부하는지 체크해 봅니다.

전세사기나 빌라왕의 특징 중 하나가 임대인이 현재 현금을 보유하지 못하고, 돈이 충분치 않아 문제가 발생하곤 합니다. 가장 큰 특징 중 하나가 세금이 체납되곤 합니다. 따라서 집주인의 세금 체납 여부를 세무서에서 신청서를 제출해 확인해 볼 수 있습니다.

전세금을 돌려받을 수 있도록 법적인 보험, 금전적인 보험을 마련해 둡니다.

• 국가에서도 전세 사기를 심각하게 바라보고 있습니다. 따라서 전세입자의 피해를 최소화 하기 위해 법적으로 문제를 줄일 수 있는 장치를 마련해 두었습니다. 바로, ‘전세금 보증보험’과, ‘전입신고’ 및 ‘확정일자’ 설정 등입니다.
• 전세금 보증 보험은 만약 집주인이 전세보증보험을 돌려주지 못 할 경우를 대비해 드는 보험입니다. 따라서 이 보험에 가입되어 있다면, 보험에서 도움을 줄 수 있는 범위 만큼의 돈을 돌려받을 수 있습니다. 만약 보증보험 설정이되어 있지 않다면, 집주인에게 돈을 받을때까지 기다릴수밖에 없죠.
• 또한’ 전입신고’와 ‘확정일자’를 꼭 입주날자 당일, 늦어도 한 달 이내엔 꼭 받아두어야 합니다. 전입신고와 확정일자는 내가 이 집에 계약해 들어와 살고 있다는 하나의 증거가 됩니다.
  집주인에게 문제가 생겨 집이 경매에 넘어가더라도, 확정일자를 가장 먼저 받아놓은 순서로 돈을 돌려받을 수 있게 되죠.
  또한, 집주인이 악의를 품고 이중계약을 할 때에도 같은 집을 계약하게 하는 걸 막을 수 있는 효력이 있습니다.

4. 마무리

여기까지 빌라왕의 주요 특징과 전세사기를 피할 수 있는 방법들에 대해 알아보았습니다. 전세라는 계약은 집을 사는 것 만큼 개인의 삶에 가장 큰 요소 입니다. 단순히 내가 낸 보증금을 다시 돌려받아 안전하다는 생각으로 공부 없이 하기엔 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서, 전세를 계약 하기 전 공부를 꼼꼼이 해야 사전에 문제들을 대응할 수 있습니다. 유튜브, 네이버 블로그, 검색을 통해서 전세 사기를 피하는 다양한 방법들을 더 찾아볼 수 있으니, 꼭!! 공부 하길 바랍니다.